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GNEIPELIMMOBILIEN & BEWERTUNG

Hauptleistung

Verkehrswert­gutachten

Wenn es auf eine belastbare, neutrale Wertermittlung ankommt, ist das Verkehrswertgutachten die richtige Grundlage. Es ordnet Ihre Immobilie sachlich ein und leitet den Verkehrswert nachvollziehbar her.

Grundlagen

Was ist ein Verkehrswert­gutachten?

Ein Verkehrswertgutachten ist eine ausführliche, schriftlich dokumentierte Ermittlung des Verkehrswerts einer Immobilie. Der Verkehrswert – auch Marktwert – ist in § 194 des Baugesetzbuchs (BauGB) definiert.

Anders als eine grobe Schätzung beruht das Gutachten auf einer geprüften Datengrundlage, einer Besichtigung der Immobilie sowie einer nachvollziehbaren Anwendung anerkannter Bewertungsverfahren. So entsteht ein Ergebnis, das sachlich begründet und für Dritte verständlich ist.

Typische Anlässe

  • Erbschaft, Nachlass und Erbauseinandersetzung
  • Scheidung und Vermögensauseinandersetzung
  • geplanter Kauf oder Verkauf
  • Schenkung und vorweggenommene Erbfolge
  • Vermögensübersicht und private Planung
  • Grundlage für Anwälte und Steuerberater
Aufgefalteter Grundriss mit Zollstock, Taschenrechner und Lesebrille auf einem Schreibtisch als Sinnbild für die Auswertung der Objektunterlagen (KI-generiertes Bild)
KI-generiertes Bild

Vorgehen

Von der Unterlage bis zum Verkehrswert

Jeder Schritt ist darauf ausgelegt, den Wert Ihrer Immobilie sachlich und nachvollziehbar herzuleiten.

Prüfung der Unterlagen

Ich sichte die vorhandenen Unterlagen – etwa Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse, Flächenberechnungen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Nachweise zu Modernisierungen. Fehlende Angaben fordere ich gezielt an.

Ortsbesichtigung

Vor Ort erfasse ich Zustand, Ausstattung, Modernisierungsgrad, etwaige Mängel und Besonderheiten der Immobilie – die Grundlage für eine realistische Einordnung.

Lage- und Marktanalyse

Makro- und Mikrolage, Bodenrichtwerte und das aktuelle Marktumfeld fließen in die Bewertung ein und ordnen die Immobilie sachlich ein.

Verfahren & Herleitung

Auf Basis des geeigneten Verfahrens leite ich den Verkehrswert nachvollziehbar her und dokumentiere die wesentlichen Annahmen und Schritte.

Bewertungsverfahren

Drei anerkannte Verfahren

Welches Verfahren – oder welche Kombination – geeignet ist, hängt von Art, Nutzung und Datenlage der Immobilie ab.

Vergleichswertverfahren

Ableitung des Werts aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Objekte. Häufig bei Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäusern sowie unbebauten Grundstücken.

Ertragswertverfahren

Orientierung an den nachhaltig erzielbaren Erträgen der Immobilie. Vor allem bei vermieteten Objekten und Renditeimmobilien.

Sachwertverfahren

Ermittlung über Bodenwert und Herstellungskosten der baulichen Anlagen. Oft bei eigengenutzten Objekten ohne ausreichende Vergleichs- oder Ertragsbasis.

Typische Anlässe

Wann ein Gutachten die richtige Grundlage ist

Es gibt Situationen, in denen viel von einem sorgfältig hergeleiteten Wert abhängt. Dann ist der genaue Blick die Mühe wert.

Erbschaft & Schenkung: den tatsächlichen Wert nachweisen

Das Finanzamt bewertet Immobilien zunächst in einem pauschalen, typisierten Verfahren – ohne Besichtigung. Liegt der tatsächliche Wert darunter, sieht § 198 BewG die Möglichkeit vor, den niedrigeren Wert nachzuweisen. An ein solches Gutachten stellt das Gesetz besondere Anforderungen; ob sie in Ihrem Fall erfüllt sind, klären wir vor Auftragserteilung offen (siehe Hinweis unten).

Kaufpreisaufteilung & Abschreibung

Bei vermieteten Immobilien wird der Kaufpreis in einen Boden- und einen Gebäudeanteil aufgeteilt. Ich ermittle diese Anteile nach den anerkannten Verfahren und lege die Herleitung nachvollziehbar dar. Welche steuerlichen Folgen sich daraus ergeben, beurteilt Ihr steuerlicher Berater.

Teure Fehlentscheidungen vermeiden

Ein überhöhter Kaufpreis, ein zu niedriger Verkaufspreis oder eine unausgewogene Vermögensaufteilung kosten schnell ein Vielfaches eines Gutachtens. Die neutrale Wertermittlung gibt Ihnen eine sachliche Verhandlungs- und Entscheidungsgrundlage.

Keine Steuer- und keine Rechtsberatung

Meine Leistung ist die Wertermittlung und deren nachvollziehbare Dokumentation. Die steuerliche und rechtliche Würdigung übernehmen ausschließlich Ihre Steuerberaterin, Ihr Steuerberater oder Ihre Rechtsanwältin beziehungsweise Ihr Rechtsanwalt. Gerne arbeite ich dafür direkt mit ihnen zusammen.

Wichtiger Hinweis

Umfang und Verwendbarkeit hängen vom Anlass ab

Für welchen Zweck ein Gutachten geeignet ist, richtet sich nach dem konkreten Auftrag und Bewertungsanlass. Deshalb besprechen wir zu Beginn, wofür Sie die Bewertung benötigen – so lässt sich der passende Umfang festlegen.

Transparenz statt Pauschalversprechen

Ich verzichte bewusst auf pauschale Aussagen wie „gerichtsfest“. Was eine Bewertung leisten kann, ergibt sich aus ihrem Zweck und Umfang – und genau das klären wir gemeinsam, bevor die Arbeit beginnt.

Reicht vielleicht eine Kurzpreiseinschätzung?

Nicht jeder Anlass erfordert ein vollständiges Gutachten. Für eine erste, fundierte Orientierung kann die kompakte Kurzpreiseinschätzung zur Pauschale die passende – und günstigere – Lösung sein.

Zur Kurzpreiseinschätzung

Häufige Fragen

Gut zu wissen

Antworten auf die Fragen, die im Zusammenhang mit einem Verkehrswertgutachten am häufigsten aufkommen.

Was ist der Verkehrswert?
Der Verkehrswert (auch Marktwert) ist in § 194 BauGB definiert. Er bezeichnet den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Bewertungsstichtag unter Berücksichtigung der rechtlichen Gegebenheiten und der Lage der Immobilie zu erzielen wäre.
Welche Unterlagen werden für ein Gutachten benötigt?
Je nach Objekt sind das unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Flächenberechnungen, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung sowie Nachweise zu Modernisierungen und – bei vermieteten Objekten – die Mietverträge. Was konkret nötig ist, klären wir zu Beginn.
Worin unterscheidet sich das Gutachten von einer Kurzpreiseinschätzung?
Das Verkehrswertgutachten ist ausführlich, dokumentiert und für bedeutsamere Anlässe gedacht. Die Kurzpreiseinschätzung ist eine kompakte, schriftliche Orientierung – schlanker und günstiger. Welche Variante passt, hängt von Ihrem Anlass ab.
Ist ein Verkehrswertgutachten „gerichtsfest“?
Ob und wofür ein Gutachten verwendet werden kann, hängt vom konkreten Auftrag und Bewertungsanlass ab – pauschale Aussagen wären hier nicht seriös. Nennen Sie mir bitte den vorgesehenen Verwendungszweck, damit wir den passenden Umfang festlegen können.
Welche Rolle kann ein Wertgutachten bei der Erbschaft- oder Schenkungsteuer spielen?
Vorab und ausdrücklich: Ich erbringe keine Steuer- und keine Rechtsberatung. Ob und wie eine Bewertung in Ihrem Fall steuerlich sinnvoll oder zulässig ist, beurteilen allein Ihre Steuerberaterin oder Ihr Steuerberater. Sachlich lässt sich nur dies allgemein sagen: § 198 des Bewertungsgesetzes sieht die Möglichkeit vor, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. § 198 Abs. 2 BewG knüpft daran Anforderungen an die Person, die das Gutachten erstellt – genannt sind der zuständige Gutachterausschuss sowie Sachverständige, die von einer staatlichen, einer staatlich anerkannten oder einer nach DIN EN ISO/IEC 17024 akkreditierten Stelle bestellt oder zertifiziert wurden. Diese Voraussetzungen erfülle ich derzeit nicht: Ich bin weder öffentlich bestellt und vereidigt noch von einer solchen Stelle als Sachverständiger zertifiziert. Klären Sie den Verwendungszweck deshalb bitte zuerst mit Ihrem steuerlichen Berater. Wenn Sie unabhängig davon eine fachliche Wertermittlung benötigen, erstelle ich sie gerne – und sage Ihnen vorab offen, was sie leisten kann und was nicht.
Was kostet ein Verkehrswertgutachten?
Der Aufwand richtet sich nach Objekt, Anlass und Umfang. Nach einer ersten Sichtung nenne ich Ihnen ein individuelles Angebot. Für eine schlanke Orientierung gibt es zudem die Kurzpreiseinschätzung zur Pauschale.

Verkehrswert­gutachten anfragen

Schildern Sie mir Ihr Anliegen und den Anlass – ich melde mich mit den nächsten Schritten und einem individuellen Angebot.

Anfrage stellen0871 14383915